Cession et sous-location
Qu’est-ce qu’une cession de bail?
Lorsque vous voulez changer de logement sans avoir à attendre la fin de votre bail en cours, vous pouvez céder celui-ci. Vous procéderez alors à ce qu’on appelle une « cession de bail ». Il s’agit du transfert de votre bail à une autre personne, qui deviendra ainsi locataire de votre logement. La cession de bail vous dégagera de toute responsabilité vis-à-vis de votre propriétaire du moment puisque vous céderez tous vos droits et toutes vos obligations avec votre bail (art. 1873 C.c.Q.). Par conséquent, la personne qui deviendra locataire de votre logement reprendra votre bail aux mêmes conditions que vous quand vous l’avez conclu. Votre propriétaire ne pourra donc pas profiter du transfert pour augmenter le loyer ni pour changer une clause prévue au bail. De plus, si la personne à qui vous avez cédé votre bail ne paie pas le loyer après votre départ, ce sera elle qu’on tiendra responsable. D’ailleurs, les locataires qui cèdent leur bail quittent définitivement leur logement et ne peuvent plus y revenir.
Comment s’effectue une cession de bail?
Une fois que vous avez trouvé la personne à qui vous voulez céder votre bail, vous devez envoyer un avis de cession de bail à votre propriétaire, à son adresse (de préférence par courrier recommandé afin d'avoir une preuve de sa réception). Cet avis doit inclure le nom et l’adresse de la personne intéressée à reprendre votre bail et la date à laquelle la cession se fera (art. 1870 C.c.Q.). Votre propriétaire dispose d’un délai de 15 jours, à compter de la réception de l’avis, pour vous répondre et ne peut s’opposer à la cession que pour des motifs sérieux qui concernent la personne à qui vous souhaitez céder votre bail (incapacité de payer, avoir un historique d’expulsion pour ne pas avoir respecté ses obligations de locataires, etc.). Si vous ne recevez pas de réponse dans les 15 jours de la réception de votre avis, on considérera que votre propriétaire a accepté la cession (art. 1871 C.c.Q.).
De plus, on recommande aux locataires de signer un contrat de cession de bail avec les personnes qui reprendront leur logement. Si celles-ci changeaient d’idée ou ne prenaient pas possession du logement à la date prévue, ce contrat de cession constituerait une preuve de l’entente qui a été conclue.
Toutes les personnes locataires peuvent-elles céder leur bail?
Non. Les locataires de logements à loyer modique ne peuvent pas céder leur bail.
Attention!
Les propriétaires qui consentent à ce qu’un bail soit cédé peuvent exiger le remboursement des dépenses raisonnables qui résultent de la cession (art. 1872 C.c.Q.). Ceci pourrait s’appliquer, par exemple, aux frais d’une enquête de crédit, qu’on pourrait demander aux locataires de rembourser.
Qu’est-ce que la sous-location?
La sous-location est une solution qui vous permet de louer temporairement votre logement à une autre personne lorsque vous souhaitez quitter celui-ci pour une période déterminée (art. 1870 C.c.Q.).
Puisque vous restez responsable de votre bail, donc de toutes ses obligations, si vous sous-louez votre logement, il est fortement recommandé de conclure une entente écrite avec la personne sous-locataire de ce dernier (vous pouvez consulter un modèle d'entente ici). On vous conseille d’inscrire au minimum votre nom, celui de votre sous-locataire, la durée de la sous-location et ses conditions, dont le montant du loyer, dans cette entente. Elle agira alors comme un contrat distinct du bail de votre logement et vous liera à la personne qui le sous-louera . Cette personne disposera donc de l’essentiel des droits reconnus aux locataires, à l’exception du droit au maintien dans les lieux (art. 1940 C.c.Q.). Autrement dit, la personne sous-locataire ne pourra pas refuser de quitter votre logement lorsqu’arrivera l’échéance, ou la fin, de l’entente de sous-location que vous avez conclue ensemble. Lorsque votre entente de sous-location prendra fin, vous pourrez donc occuper de nouveau votre logement. Par ailleurs, si votre propriétaire commettait des manquements en cours de sous-location, toute personne sous-locataire de votre logement pourrait exercer vos droits et recours pour inciter ou obliger votre propriétaire à remplir ses obligations (art. 1876 C.c.Q.).
Comment s’effectue une sous-location de bail?
Une fois que vous avez trouvé la personne à qui vous voulez sous-louer votre logement, vous devez envoyer un avis de sous-location de bail à votre propriétaire (de préférence par courrier recommandé afin d'avoir une preuve de sa réception). Cet avis doit inclure le nom et l’adresse de la personne intéressée à sous-louer votre bail et la date à laquelle la sous-location se fera (art. 1870 C.c.Q.). Votre propriétaire dispose d’un délai de 15 jours, à compter de la réception de l’avis, pour vous répondre, et ne peut s’opposer que pour des motifs sérieux qui concernent la personne à qui vous souhaitez sous-louer votre bail (incapacité de payer, avoir un historique d’expulsion pour ne pas avoir respecté ses obligations de locataires, etc.). Si vous ne recevez pas de réponse dans les 15 jours de la réception de votre avis, on considérera que votre propriétaire a accepté la cession (art. 1871 C.c.Q.).
Toutes les personnes locataires peuvent-elles sous-louer leur logement?
Non. Les locataires de logements à loyer modique ne peuvent pas sous-louer leur logement.
Attention!
Les propriétaires qui consentent à ce qu’un logement soit sous-loué peuvent exiger le remboursement des dépenses raisonnables qui résultent de la sous-location(art. 1872 C.c.Q.). Ceci pourrait s’appliquer, par exemple, aux frais d’une enquête de crédit, qu’on pourrait demander aux locataires de rembourser. Par ailleurs, les propriétaires peuvent mettre fin à une entente de sous-location, c’est-à-dire exiger l’annulation de celle-ci, si les sous-locataires causent un préjudice sérieux à d’autres locataires qui occupent le bâtiment (art. 1875 C.c.Q.). Cependant, dans une telle situation, les propriétaires ne peuvent pas mettre fin au bail initial. Les propriétaires pourraient toutefois décider de ne pas renouveler le bail lorsque le logement à été sous-loué pendant plus de 12 mois (art. 1944 C.c.Q.)
De plus, si la personne à qui vous avez sous-loué votre logement ne paie pas le loyer pendant votre absence, votre propriétaire ne pourra pas poursuivre cette personne puisqu’elle n’est pas la signataire du bail du logement. Dans une telle situation, votre propriétaire pourrait cependant vous poursuivra puisque c’est avec vous que ce bail a été signé.
Enfin, les locataires qui désirent sous-louer leur logement ne peuvent pas le faire à un prix supérieur au loyer qui est inscrit dans le bail de leur logement. Autrement, toute personne qui sous-loue le logement pourra s’adresser au tribunal et faire fixer par lui le loyer à payer. Si elle connaît le montant du loyer inscrit au bail, elle dispose, pour cela, d’un délai de 10 jours à compter de la conclusion de la sous-location. Si elle ne connaît pas ce montant, elle aura 2 mois à partir du début de la sous-location (art. 1950 C.c.Q.).