Reprise et éviction
Qu’est-ce qu’une reprise de logement?
On parle de reprise de logement quand un ou une propriétaire veut reprendre un logement pour s’y loger ou pour y loger ses enfants, ses parents, la personne avec qui il ou elle forme officiellement un couple ou toute autre personne dont il ou elle est le principal soutien (physique, financier, psychologique, etc.) (art. 1957 C.c.Q.). Si votre propriétaire veut reprendre le logement que vous habitez, vous avez le droit de refuser la reprise (art. 1962 C.c.Q.). Si vous acceptez plutôt celle-ci, vous pouvez demander une indemnité équivalant aux frais de déménagement que vous devrez payer pour vous reloger (art. 1967 C.c.Q.). De plus, votre propriétaire ne peut vous forcer à quitter votre logement avant la fin de votre bail.
Qu’est-ce qu’une éviction?
La loi prévoit que les propriétaires peuvent évincer leurs locataires pour subdiviser un logement, l’agrandir substantiellement ou changer son affectation (art. 1959 C.c.Q.). Par ailleurs, les locataires qui subissent une éviction, quand celle-ci est légale, ont l’obligation de partir seulement à la fin de leur bail, et non avant. Si vous subissez une éviction, vous avez droit à une indemnité équivalant à 3 mois de loyer ainsi qu’à un remboursement des frais de déménagement que vous devrez payer pour vous reloger (art. 1965 C.c.Q.).Vous avez le droit de refuser une éviction (art. 1966 C.c.Q.)
Comment fonctionne une reprise ou une éviction?
Les propriétaires qui désirent reprendre un logement ou en évincer leurs locataires doivent les aviser au moins 6 mois avant l’expiration du bail lorsque celui-ci est à durée fixe. Si la durée du bail est de 6 mois ou moins, l’avis devra toutefois être donné ou envoyé au plus tard 1 mois avant l’expiration du bail. Par ailleurs, lorsque le bail est à durée indéterminée, l’avis doit être donné 6 mois avant la date de la reprise (art. 1960 C.c.Q.). Tout avis de reprise ou d’éviction doit avoir été fait par écrit (art. 1898 C.c.Q.).
Que doivent faire les locataires qui reçoivent un avis de reprise?
Les locataires qui subissent une reprise de logement ont 1 mois après la réception de l’avis que leur envoie leur propriétaire pour répondre à cet avis. Si les locataires ne répondent pas, cela équivaut à un refus de quitter les lieux (art. 1962 C.c.Q.). À la suite d’un refus, les propriétaires ont 1 mois pour s’adresser au Tribunal administratif du logement afin d’obtenir ou non la permission de reprendre le logement (art. 1963 C.c.Q.). Le ou la locataire pourra alors demander son indemnité lors de l’audience si la reprise est autorisée.
Que peuvent faire les locataires qui reçoivent un avis d’éviction ?
Les locataires qui subissent une éviction et qui souhaitent s’y opposer ont également 1 mois après la réception de l’avis que leur envoie leur propriétaire pour réagir à cet avis, ce qui doit être fait en ouvrant directement un dossier au Tribunal administratif du logement (TAL) pour manifester cette opposition. Dans ces situations, il revient aux propriétaires de démontrer qu’ils ou elles entendent réellement subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation, ce que la loi permet (art. 1966 C.c.Q.). Autrement, l’éviction pourrait être considérée comme illégale.
ATTENTION
Si vous subissez une éviction et que vous omettez d’ouvrir un dossier au TAL, on considérera que vous avez accepté de quitter votre logement (art. 1966 C.c.Q.).
Des exceptions s’appliquent-elles?
L’article 1959.1 du Code civil du Québec interdit aux propriétaires de reprendre un logement ou d’en évincer les locataires dans les cas où ces locataires ou la personne avec laquelle ils ou elles forment officiellement un couple ont 70 ans ou plus, occupent le logement depuis au moins 10 ans et ont un revenu égal ou inférieur au seuil de revenu qui rend admissible à un habitation à loyer modique (HLM) selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (cliquez ici pour voir les barèmes d’admissibilité liés à ce règlement).
Par ailleurs, les propriétaires qui ont 70 ans ou plus peuvent reprendre un logement pour s’y reloger. Les propriétaires peuvent aussi reprendre un logement si le ou la bénéficiaire de la reprise a 70 ans ou plus.
Et si le ou la propriétaire ne reprend pas le logement? Et si le ou la propriétaire n’effectue pas de subdivision, d’agrandissement ou de changement d’affectation?
Lorsque les propriétaires n’exercent pas leurs droits de reprise ou d’éviction à la date prévue, le bail est reconduit de plein droit, pour autant que les locataires continuent d’occuper le logement (art. 1969 C.c.Q.).
ATTENTION
Si un autre logement des propriétaires se libère et qu’il est du même genre que le logement demandé, dans les environs de celui-ci et plus ou moins au même prix, les propriétaires devront occuper celui-ci plutôt que de poursuivre leurs démarches de reprise ou d’éviction, sauf s’il y a entente avec les locataires (art. 1964 C.c.Q.).
Si la reprise ou l’éviction est obtenue de mauvaise foi, les locataires pourront recouvrer des dommages-intérêts, notamment punitifs (art. 1968 C.c.Q.). De plus, pour relouer le logement après l’avoir repris, les propriétaires doivent demander l’autorisation du Tribunal administratif du logement (art. 1970 C.c.Q.).